作者：天津泽惠律师事务所【案例简介】2016年张先生向凯德房产公司购买了一套商品房，2017年装修入住后发现房屋窗户与墙面连接处渗雨，并导致自己木质地板被雨水浸泡变形张先生每年都会要求凯德公司予以维修，但维修后雨季到来时仍然会渗雨。
张先生因担心房屋保修期届满后，自己房屋渗雨问题将不会有人解决，只能自己花钱维修于是2020年，张先生咨询我们房屋保修期多长时间？最晚什么时候可以起诉房地产公司？【法律分析】其一、商品房保修期的起算时间房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。
根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，保修期从商品房交付之日起开始计算其二、因商品房不同部位的功能保修期也不同根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，地基基础工程和主体结构工程，终身保修；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为５年； 供热与供冷系统，保修期为２个采暖期、供冷期； 电气管线、给排水管道、设备安装保修期为２年； （五）装修工程保修期为２年。
应当注意的是，该期限为建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期，建设单位与业主约定的保修期不得低于上述存续期其三、商品房保修期一般在《商品房买卖合同》或《住宅质量保证书》中约定购买商品房时，签订《商品房买卖合同》，在商品房交付使用时，房产开发商应向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
关于商品房保修期，《商品房买卖合同》中没有做具体约定的，《住宅质量保证书》中会作出相应的约定【法律依据】《房屋建筑工程质量保修办法》第七条：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： （一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年； （三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年； （五）装修工程为２年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定”《城市房地产开发经营管理条例》第三十条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任 保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。
当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定保修期从交付之日起计算商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
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