2016年，当加勒特·哈姆(Garrett Ham)被分配到佛罗里达州巴拿马城的廷德尔空军基地(Tyndall Air Force base)时，他很兴奋，不仅要为国家服务，还要追求一个更个人的使命:在那里为他和他的家人买一套房子。
但当时，他手头很紧，尤其是因为他还没有卖掉自己的第一套房子，他的妻子和孩子要在那里待到学年结束，然后在夏天和他一起住。
他说:“我希望能得到一笔首付很低甚至不需要首付的贷款。”
虽然大多数传统的住房贷款项目都需要某种形式的首付，但作为一名现役军人，哈姆确实有一个选择:他可以申请退伍军人事务部的贷款。
退伍军人事务部(U.S. Department of veterans Affairs)为感谢在军队服役的美国人而提供贷款支持。与传统贷款相比，退伍军人事务部的贷款有很多优势，包括零美元的首付、低于平均水平的利率、有限的费用和灵活的信贷要求。这些好处使哈姆和他的妻子在巴拿马城以21.9万美元的价格找到了他们喜欢的房子。
“那是一个很棒的地方，”哈姆说。“这个房子非常适合我们一家。”
从那以后，Ham继续向VA贷款，在过去的11年里，他用这些贷款购买了三处房产，包括他现在的住所。
如今，38岁的哈姆是美国空军的一名上尉，他认为退伍军人事务部的贷款帮助他在房产阶梯上走了一步，并为他的家庭积累了财富，美国370万退伍军人事务部贷款借款人中的许多人都有同样的感受。
退伍军人联合会(Veterans United)负责抵押贷款洞察的副总裁克里斯?伯克(Chris Birk)表示:“这可以说是市场上最强大的抵押贷款选择。”退伍军人联合会是美国最大的退伍军人事务部贷款机构。
以下是退伍军人管理局贷款如何帮助哈姆实现美国梦的更多内容，以及他在此过程中所学到的教训，这些教训可能会帮助其他人追随他的脚步。
退伍军人管理局的贷款对现役军人和退伍军人都适用。一旦贷款流程开始，贷款人将拿出申请人的资格证书，这是一份由退伍军人事务部颁发的正式文件。
2016年，当哈姆申请第一笔贷款时，他惊喜地发现贷款非常容易。
哈姆回忆说:“我本来以为，要申请退伍军人管理局贷款，必须要经过很多额外的考验，但我没有注意到，与获得传统贷款相比，这有什么额外的负担。”哈姆用联邦住房管理局的贷款购买了他的第一套房子，后来他又把这笔贷款再融资为传统贷款。“获得资格证书只需要我穿过大厅到基地的另一个办公室。”
然而，他补充说:“我不能马上买房子，因为你必须至少服役90天才能使用退伍军人管理局的贷款。但无论如何，这对我们来说都很好，因为我的妻子和孩子直到学年结束才和我一起(在巴拿马城)。”
伯克补充说，退伍军人管理局贷款的资格等待时间因情况而异。
他解释说:“一般来说，如果你在战时连续服役90天，在和平时期连续服役181天，在国民警卫队或预备役服役6年，或者在第32章的命令下连续服役90天，你就有资格获得VA贷款。”“或者你是服役人员的配偶，他们在执行任务时死亡，或者死于与服役有关的残疾。”
尽管VA贷款的费用比传统抵押贷款少，但借款人确实需要支付融资费。
伯克解释说:“政府对每笔购买都收取融资费，目前你第一次使用该福利时收取贷款金额的2.15%，以后使用时收取3.3%。”“退伍军人可以通过首付来降低资助费用。因服务导致的残疾而获得补偿的买家完全免交这笔费用。”
伯克还指出，借款人可以放心，因为他们知道，这笔前期费用将用于一项非常好的事业:“退伍军人事务部的资金费用将直接流向政府，以确保为未来几代军事买家提供贷款项目。”
2017年，在巴拿马城住了两年之后，哈姆和他的家人搬到了德克萨斯州的威奇托福尔斯。他们再次希望在不过度透支自己的经济负担的情况下买一套房子，很快就找到了他们渴望购买的房产。
他说:“这栋房子有一百多年的历史，已经被改造过了。”“我妻子真的很喜欢这栋房子的这一点，尽管它因此需要更多的维护。”
然而，哈姆补充道:“因为我没有卖掉之前的房子，所以还有一个额外的问题，那就是确保我有足够的权利来购买另一套房子。”
虽然退伍军人通常可以借到他们想要的一套房子的钱，但那些想要拥有两个或更多房子的人面临一定的限制，以免在经济上过度扩张。
伯克解释说:“当退伍军人使用退伍军人管理局的贷款购买房屋时，他们的部分福利基本上与该房产捆绑在一起。”“出售房屋可以让他们重新获得那部分，并充分享受他们的(权利)。”
然而，不想出售的老兵仍然有选择。有些人可能会选择用首付来补充他们的部分权利。其他一些人，比如哈姆，只是将他们的支出降低到剩余福利所能覆盖的水平。
“由于之前的贷款，我们的贷款额度被限制在23万美元左右，”哈姆说。“如果我们想买一套没有首付的房子，我们必须保持在这个数字以下。”
哈姆说，幸运的是，他们能够以21.5万美元的价格买下他们梦寐以求的房子。
2022年，哈姆和他的家人搬到了亚拉巴马州的本顿维尔，也就是他现在住的地方。然而，他又一次求助于退伍军人管理局的贷款，购买了第三套住房。
他说:“当我申请第三笔贷款时，我已经离开了军队，并被退伍军人事务部评定为残疾。”他补充说，这一身份意味着他的融资费用将被免除。
到那时，哈姆已经卖掉了他在德克萨斯州的房子，这给退伍军人管理局的贷款带来了另一个独特的好处。
哈姆说:“我在德克萨斯州的房子的购买者承担了我的退伍军人管理局贷款，而不是为自己申请新的贷款。”
根据退伍军人事务部的贷款假设，买家基本上接管了退伍军人的抵押贷款，包括当前的贷款余额和抵押贷款利率。
伯克说:“可承担性是VA贷款的一个不为人知的好处，但在当前的利率环境下，它正受到越来越多的关注。”近90%的VA房主的抵押贷款利率低于5%。宣传不再适用的超低抵押贷款利率可以帮助资深房屋卖家脱颖而出，并有望将销售价格最大化。”
然而，问题在于，允许购房者承担贷款的退伍军人在新房主出售房屋之前，他们的权利将受到限制。
“退伍军人不一定不能再获得退伍军人管理局的贷款，”伯克解释说。他说:“他们或许有能力这样做，但这在一定程度上取决于最初贷款的规模，以及他们再次购买的地方。在某些情况下，退伍军人可能需要支付首付才能获得另一笔退伍军人管理局贷款。在其他情况下，他们可能根本没有足够的剩余福利来获得退伍军人管理局的贷款。”
伯克说，有一种VA贷款假设不会影响退伍军人的权利:“让另一名退伍军人承担贷款，并用他们的VA贷款权利代替房主的贷款权利。”
虽然哈姆没有把房子卖给退伍军人，但他仍然有足够的权利来全额支付他的新房，即使它的价格相对较高，为68.5万美元。虽然他发现VA贷款的某些方面可能难以驾驭，但总体而言，他认为利远大于弊。
他说:“我的经历基本上是积极的，使我能够在没有首付的情况下以很好的利率购买三套房子。”
这些慷慨的条款不仅帮助他拥有了自己的房子，而且还积累了一系列能产生收入的房产。
哈姆说:“搬家后，我保留了我在佛罗里达和德克萨斯州的房子，打算出租出去。”他补充说，他目前是度假租赁物业管理服务公司Weekender Management的首席执行官。“我已经能够利用我在这些房子中积累的权益来扩大我的房地产投资组合。这是一个无需首付就能进入房地产投资领域的好方法。”
“对大多数美国人来说，拥有住房是财富的最大推动力，”伯克表示赞同。“没有人能保证你能成功，但如果你看看这个国家房价和房屋净值的长期增长曲线，你就会发现，拥有一套房子可以帮助许多退伍军人和服役人员积累世代财富。”