曼哈顿的写字楼建设热潮已经结束。
纽约市只有三座超过50万平方英尺的大型办公大楼正在建设中，其中两座预计将在2024年或2025年开放，其他大楼预计在未来几年内不会再建。据房地产服务公司仲量联行(JLL)称，通常情况下，少数几个规模如此之大的地块将处于不同的建设阶段，自2018年以来，每年至少有一个开业。
开发商提出的近20座大型办公楼尚未破土动工，其中包括世贸遗址附近的最后一座大楼。由于开发商面临诸多挑战，许多项目都无限期搁置。
不断上升的建筑成本和利率大大推高了建筑价格。在曼哈顿写字楼空置率创下纪录之际，银行越来越不愿为此类建设提供资金。而且，很少有大租户积极寻求搬迁。贷款人要求，在新办公室建成之前，大租户必须排队等候。
因此，曼哈顿正进入自上世纪80年代末和90年代初的储蓄和贷款危机以来最严重的写字楼建设干旱期。开发商现在承认，下一波大型办公大楼可能要到本世纪30年代初才会开放，如果不是更晚的话。
“在供需基本面失衡的情况下，很难有理由把铲子放在地上，”帮助开发商获得资金的房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)总裁詹姆斯·米伦(James Millon)说。
在一个通常起重机林立的城市，目前新办公项目的暂停标志着长达四分之一世纪的建筑热潮的结束。这一热潮造就了玻璃和钢结构的高楼，重塑了曼哈顿的天际线，其中充斥着成长型公司，尤其是科技行业的公司。
这种停滞与包括伦敦在内的其他大都市形成鲜明对比，在伦敦，对新办公空间的需求仍然相对强劲。伦敦金融区最近批准了10座建筑的建设，包括该地区最高的建筑。
不过，在纽约市，官员开发商仍在遭受连击。疫情最初的冲击颠覆了企业的工作文化，导致许多公司因为远程工作而减少了足迹。然后是利率飙升的余震——这是一个建立在债务基础上的行业的克星。
最重要的是，在财政紧缩时期，这种平静可能会拖累该市的预算。写字楼对这座城市有着巨大的影响:它们大大增加了所处土地的价值，占纽约市每年征收的财产税的五分之一，纽约市严重依赖财产税为基本服务提供资金。
建造最大的办公楼的成本很容易超过30亿美元，它们需要数年才能完工，在此过程中创造了数千个建筑工作岗位。根据建筑和房地产公司的行业组织纽约建筑国会(New York Building Congress)的数据，在疫情爆发前的几年里，纽约市包括办公楼在内的非住宅项目的建筑支出平均每年约为210亿美元。
上个月，在庆祝新摩根大通大厦安装最后一根钢梁的仪式上，市长埃里克·亚当斯将这一时期比作大萧条时期帝国大厦的开放。这幢大楼是最后一批开放的大型办公大楼之一，之后又暂停了20年。
世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，自2000年以来，曼哈顿新开的写字楼面积已超过5200万平方英尺。西边的铁路调车场上方耸立着一整个社区;西半球最高的建筑——世界贸易中心一号大楼——在市中心拔地而起;摩天大楼在中央车站附近拔地而起。
但今天的情况大不相同。截至11月底，曼哈顿有近18%的办公空间可供出租，这是自房地产经纪公司高力国际(Colliers) 2000年开始追踪该数据以来的最高比例。就其本身而言，可用空间可以填满27个世贸中心一号大楼。
经纪人说，其中一大片空间集中在二战前后建造的老办公楼里，大多数公司都认为这些建筑已经过时了。
“我们在这座城市遇到的最大问题之一，似乎从来没有人注意到，就是写字楼的存量太老了，”世邦魏理仕(CBRE)纽约三州地区(New York three - state Region)的首席执行官、知名经纪人玛丽·安·泰伊(Mary Ann Tighe)说。
泰伊说，民选官员对房地产行业的敌意越来越大，他们需要鼓励写字楼开发。她说:“我们必须继续进行再投资，你必须让人们更容易进行再投资。”
但来自曼哈顿的民主党州参议员利兹·克鲁格(Liz Krueger)表示，关于曼哈顿的办公室，最紧迫的问题不是下一个办公室何时建成，而是所有空置的空间将如何处理，包括如何让更多的员工回到办公桌前。“相反的讨论占据了主导地位，”她说。“我们如何将多余的办公楼转变为住宅?”
尽管存在不利因素，但许多写字楼开发商仍渴望建造下一座超高层大楼。他们认为，疫情加速了所谓的“向优质转移”——企业升级到最新、最好的办公室。
他们指的是公园大道上的新摩根大通大楼(JPMorgan Chase Building)和范德比尔特一号大楼(One Vanderbilt)，这座1401英尺高的大楼紧邻中央车站，于2020年开放。范德比尔特(Vanderbilt)的一幢房子的出租率超过99%，一些租客每平方英尺支付150美元甚至更高的租金。
房地产公司RXR的首席执行官斯科特·雷切勒(Scott Rechler)说，“当摩根大通建造这个全新的总部时，摩根大通的竞争对手也会想要进入这种空间。”
RXR提议在曼哈顿中城的君悦酒店(Grand Hyatt)旧址上，在公园大道175号建造尚未开工的最大办公楼之一。雷切勒希望明年破土动工，但大厦需要一个主要租户，一个可以承诺租赁大楼四分之一面积(约50万平方英尺)的大公司。
另一家开发商Silverstein Properties花了大约15年的时间为曼哈顿下城的世贸中心2号(2 World Trade Center)寻找主要租户。同样在等待的还有房地产投资信托公司BXP，该公司原名波士顿地产(Boston Properties)，计划在麦迪逊大道(Madison Avenue)建造一座面积约90万平方英尺的大楼。
曼哈顿有几座小得多的写字楼，大多在15到25层之间，在建时还没有找到租户。房地产分析师表示，这些建筑对贷款机构的风险要小得多，也不像大型开发项目那样面临同样的障碍。
分析师和经纪人表示，当建筑荒结束时，纽约市写字楼开发商的最高租金和收入将随之而来。
截至去年11月底，曼哈顿写字楼的平均要价为每平方英尺75美元(约合每平方米人民币444元)。他们说，随着利率上升和建筑成本增加，开发商需要对未来的高层办公大楼收取每平方英尺200至300美元的费用，才能在经济上讲得通。
“在纽约，有几栋标志性建筑能拿到这样的租金，”世邦魏理仕的米伦说。“但空间有限:你得把什么东西撞倒，然后再搬上去。”
马修·哈格(Matthew Haag)撰写纽约地区房地产与政治的交集。他当记者已有二十年了。更多关于马修·哈格的信息
